3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Arazi  ve Arsa  Düzenlemesi” başlıklı 18. maddesinde; İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye (tevhide), bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya (ifraza), müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.

Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Halk dilinde belediye ve valiliklerce yapılan bu birleştirme ve ayrıştırma işlemlerine hamur yapma denilmektedir.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir.

Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.

İMAR UYGULAMASINA (PARSELASYON) KARŞI DAVA AÇILABİLİR Mİ ? AÇILABİLİRSE HANGİ MAHKEMEDE DAVA AÇMALIDIR ?

İmar uygulaması idari bir işlem olduğundan bu işleme karşı da  İdare Mahkemelerinde dava açılabilmektedir.

DAVA AÇMA SÜRESİ NE KADARDIR VE BU SÜRE NE ZAMAN BAŞLAYACAKTIR?

60 günlük dava açma süresi içerisinde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde dava açılmalıdır.

60 günlük dava açma süresi İmar uygulamasına (parselasyona) ait işlemlerin ilgili kişiye tebliğinden itibaren başlayacaktır.

İMAR PARSELLERİNİN OLUŞTURULMASI VE DAĞİTIMINDAKİ ESASLAR NELERDİR ?

İmar Kanunu’nun 18 . Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımındaki Esaslar” başlıklı 10.maddesine göre;

1. Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanması,
2. Plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi,
3. Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde, İmar parselasyon planları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar iddiaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilmesi gerekmektedir.

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) NEDİR  VE HANGİ AMAÇLA KESİLİR ?

3194 sayılı İmar Yasasının 18 inci maddesine göre; uygulama nedeniyle meydana gelen değer artışına karşılık, uygulamaya tabi parsellerden  yüzölçümleri oranında düzenleme ortaklık payı kesilir. Yapılan  kesinti, uygu­lama sahasında kamunun  yararlanacağı, MEB’e bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve  karakol gibi tesisleri oluşturmak amacıyla yapılır.

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) NIN USUL VE ESASLARI NELERDİR?

-DOP oranı en fazla %40’tır.

-DOP oranı %40’tan fazla çıkarsa, fazlalık kamulaştırma ile giderilir.

-Uygulamaya giren bütün parsellerden yüzölçümlerine göre eşit oranda DOP alınmalıdır.

-Bir parsel tamamen değil de kısmen uygulamaya alınıyorsa, DOP hesabı; parselin tamamı üzerinden değil, uygulamaya giren kısmın yüzölçümü  üzerinden yapılır.

-DOP kesilerek oluşturulan tesisler başka amaçla kullanılamaz.

-DOP kesilen bir parsel­den ikinci bir kesinti yapılamaz.

-Uygulamaya tabi parsellerde daha önce yapılmış bedelsiz terk varsa, DOP hesabın­da bu terk de dikkate alınır.

-Uygulama sahası içerisinde kapanan kadastral yollar (artık yol) varsa, bu  hesaplanacak  DOP oranını etkileyecektir. Yerleşik Danıştay İçtihatlarına göre; düzenleme ortaklık  payı oranının, kamu  alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastral yolların  düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekir.

-Yani, kapanan yollar öncelikle DOP’  tan  oluşturulacak  sahalar  için  kullanılacak, artık  kalırsa, kalan  kısmın  ihdas edilebilecektir.

KAMU ORTAKLIK PAYI (KOP) NEDİR  VE HANGİ AMAÇLA KESİLİR ?

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi gereğince kesilen DOP’larla oluşturulan tesisler dışında; uygulama sahasında, kamu hizmeti gören kreş, hastane, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi tesislere de ihtiyaç bulunmaktadır.

 İşte bu tesisler için ayrılan parseller de, düzenlemeye giren parsellerin  alanları oranında pay verilmek  suretiyle hisselendirilmek suretiyle oluşturulur. Kamu ortaklık payı (KOP) olarak kesilen bu oranın düzenleme ortaklık payı ile bir ilgisi bu­lunmamaktadır.

Kamu Ortaklık Payı (KOP) parseli; uygulamaya tabi tüm parsellerin yüzölçümleri oranında hisselendirilmesiyle oluşturulur. Bu parselin hissedarları, tapu müdürlüğüne giderek paylarından feragat ederlerse ya da kamulaştırma yapılırsa, parsel kişilerin elinden çıkıp, tesisin maliki kurum ya da kuruluşun mülkiyetine geçer. Feragat verilmediği, kamulaştırma yapılmadığı sürece kişilerin o parseldeki hisseleri yaşamaya devam eder.

İMAR UYGULAMASINA (PARSELASYON) KARŞI AÇILAN DAVALAR HANGİ SÜREDE SONUÇLANMAKTADIR ?

İmar planlarına karşı açılan davalar İdare Mahkemelerinde genellikle 1,5 yılda (mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırıldığı düşünüldüğünde) sonuçlanmaktadır. İstinaf aşaması 6 ayda, temyiz aşaması ise 1 yılda neticelenmektedir.