İmar uygulaması, halk arasında parselasyon veya “18. madde uygulaması” denilen, belediye ya da valiliğin imar planına uygun yeni parseller oluşturmak için arsa ve arazileri birleştirip yeniden dağıttığı işlemdir. Bu işlemde her parselden en fazla yüzde 45 oranında düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilebilir. Parselasyon planı 30 gün askıya çıkarılır ve itirazlar bu süre içinde yapılır.
Malikin rızası aranmadığı için imar uygulaması mülkiyet hakkına doğrudan dokunur. Yeni parselin yeri ve hissesi ancak askı aşamasında açıkça görünür.
İmar Uygulamasının Tanımı ve Hukuki Dayanağı
İmar uygulamasının dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 18. maddesidir. Belediyeler, imar hududu içindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri, maliklerin muvafakatini aramaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla ve kamu taşınmazlarıyla birleştirmeye yetkilidir. Birleştirilen alanı imar planına uygun ada ve parsellere ayırır, hak sahiplerine dağıtır ve re’sen tescil ettirir[1].
Taşınmaz belediye ve mücavir alan dışındaysa aynı yetkiyi valilik kullanır. Madde, 2019’da 7181 sayılı Kanun’la, 2024’te ise 7534 sayılı Kanun’la kapsamlı biçimde değişmiştir. Madde başlığı da bugün “Parselasyon planlarının hazırlanması” şeklindedir.
İmar Planı ile Parselasyon Arasındaki Fark
İmar planı bir bölgenin nasıl yapılaşacağını gösteren düzenleyici bir işlemdir. Parselasyon ise bu planı tek tek parseller üzerinde uygulayan işlemdir. İki işleme karşı ayrı ayrı dava açılabilir.
Malik, parselasyonun hukuka aykırılığının kaynağı imar planıysa, İYUK m.7/4 uyarınca uygulama işlemiyle birlikte dayanağı olan plana da dava açabilir. Planın daha önce iptal edilmemiş olması, ona dayanan parselasyonun iptaline engel olmaz.
Uygulamanın Yönetmeliği
Ayrıntılar Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ile düzenlenir. Yönetmelik 22 Şubat 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmış ve 1985 tarihli eski yönetmeliği yürürlükten kaldırmıştır[2]. 11 Eylül 2025 tarihli değişiklikle askı süreci ve PARSİD sistemi yeniden düzenlenmiştir.
Belediye veya valilik, parselasyon planlarını imar planlarının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapmak ve onaylamakla yükümlüdür. Bu süre içinde plan yapılmaması nedeniyle doğan kamulaştırma işlerinden ilgili idare sorumludur.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)
Düzenleme ortaklık payı, imar uygulaması sırasında parsellerin yüzölçümünden bölgenin kamu ihtiyaçları için ayrılan kısımdır. Bu kesinti, düzenleme nedeniyle oluşan değer artışının karşılığıdır. DOP, düzenlemeye giren arsa ve arazilerin düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde 45’ini geçemez.
NotDOP oranı 7181 sayılı Kanun’la yapılan 2019 değişikliğinden önce yüzde 40 idi. Eski kaynaklarda geçen bu oran bugün uygulanmaz.
DOP’tan Ayrılabilecek Alanlar
7534 sayılı Kanun’la genişletilen listeye göre DOP yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri ve karakol gibi geleneksel alanlarla sınırlı değildir. Liste bugün aşağıdaki kullanımları da kapsar.
- Milli Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesisleri ve Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesisleri
- Kamuya ait kreş ve gündüz bakımevleri, pazar yeri, semt spor alanı
- Toplu taşıma istasyonları ve durakları, otogar
- Belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, resmi kurum alanı
- Kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, rekreasyon ve mesire alanları
DOP’tan oluşturulan alanlar bu hizmetler dışında başka amaçla kullanılamaz. Belediye hizmetlerine ilişkin olanlar belediye adına, diğerleri ilgili idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
Kapanan Yollar ve Önceki Terkler
Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle DOP’a ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır. Kanun bu kuralı artık açıkça yazar. Bu sayede kapanan eski yollar DOP oranını düşüren bir unsur olarak hesaba girer.
Daha önce parselasyon yapılmadan ifraz ve tevhit sırasında kamu alanına terk edilen alanlar da dikkate alınır. Yeni uygulamada yalnızca önceki terkleri DOP oranına tamamlayan fark kesilir.
İkinci Kez DOP Kesintisi ve İlave DOP
Kural olarak bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaz. Bu kuralın tek istisnası yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış getiren imar planı kararlarıdır.
Böyle bir planla parselin imar hakkı artarsa, önceki terk ve kesintiler dikkate alınarak ilk uygulamadaki oranı yüzde 45’e kadar tamamlayan ilave DOP kesilebilir. Bunun şartı, uygulama sonrasındaki değerin önceki değerin altında kalmamasıdır.
DOP Hesabına Basit Bir Örnek
1.000 metrekarelik bir tarlanın düzenleme alanına girdiğini ve uygulamadaki DOP oranının yüzde 40 olduğunu düşünelim. Bu parselden 400 metrekare kesilir, malike 600 metrekarelik pay kalır. Malike verilecek imar parseli bu 600 metrekarelik paya göre müstakil ya da hisseli olarak belirlenir.
DOP’u Aşan Kamu Alanları ve Eski Kamu Ortaklık Payı
Bazı bölgelerde imar uygulaması yapılacak alandaki kamu alanlarının toplamı yüzde 45’lik DOP sınırını aşar. Bu fazlalık artık parsellerden ek pay kesilerek karşılanmaz. Kanun, bu alanların Kanunun 13. maddesindeki yöntemlerle kamuya geçirilmesini öngörür[3].
Kamulaştırma yolu seçilirse uygulamaya giren parselin kamu alanına denk gelen kısmı ilgili idarece kamulaştırılır. Bir parselin bir bölümü kamulaştırılacaksa DOP, kamulaştırmadan arta kalan alan üzerinden hesaplanır.
Kamu ortaklık payı (KOP), 10 Temmuz 2019 öncesindeki uygulamalarda DOP’u aşan kamu alanlarının tüm parsellere hisselendirilmesiyle oluşturulan paydır. Bu yöntem 7181 sayılı Kanun’la terk edilmiştir. Yönetmelik bugün KOP’u yalnızca eski uygulamalarla oluşmuş parsellerin yeniden düzenlenmesi bakımından anar.
Mevcut Yapılar ve DOP’un Bedele Dönüştürülmesi
Mevcut yapılar nedeniyle bir parselden DOP alınamıyorsa bu pay bedele dönüştürülebilir. Bedel, lisanslı değerleme uzmanları veya idarenin takdir komisyonlarınca belirlenir. Tahsil edilen bedel, fazladan DOP kesilmek zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir.
Belirlenen bedel tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde ödenmelidir. Bedel ödenmedikçe taşınmaz devredilemez, yapı ruhsatı verilemez ve tapuda işlem yapılamaz. Bu durum tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır.
Parsellerin Oluşturulması ve Dağıtım Esasları
İmar uygulaması sonunda yeni parseller öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden verilir. Bu mümkün değilse en yakın eşdeğer alandan tahsis yapılır[4]. Parseli imar planında kamu alanına denk gelen malike ise diğer parsellerin tahsisinden sonra en yakın ve uygun parsel verilir.
Dağıtımda dikkate alınan diğer esaslar aşağıda yer alır.
- İmar planında aksine hüküm yoksa mevzuattaki asgari parsel büyüklüğünün altında parsel oluşturulamaz.
- Korunması mümkün yapılar, asgari parsel büyüklüğü sağlanıyorsa tam ve hissesiz bir imar parseline denk getirilir.
- Hisseli arazi, hissedarların muvafakatiyle veya idarece tespit edilen fiili kullanıma göre müstakil hale getirilebilir.
- Malike düşen pay asgari parselden küçükse bu pay mümkün olduğunca tek bir imar parselinde hisselendirilir.
Kamu hizmet alanlarına rastlayan ağaç ve yapılar belediye veya valilikçe bedeli ya da enkaz bedeli ödenerek sökülür veya yıkılır.
Düzenlenen Arsalardaki Yapılar
Düzenlenmiş bir arsadaki yapıya, parsel sahiplerinin muvafakati yoksa veya plan ve mevzuat engel oluşturuyorsa yalnızca küçük zaruri tamirler için izin verilir. İlave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Bu kural, hisseli parselde yapısı bulunan maliklerin sık karşılaştığı bir sınırdır.
Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde 18. maddenin uygulanması mümkün olmayan yerlerde, imar planına göre müstakil inşaata elverişli kadastral parsellere plana uygun ruhsat verilebilir.
Parselasyon Planının Askısı ve İtiraz
Parselasyon planı belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulu tarafından onaylanır. Onaylanan plan 30 gün süreyle belediyede veya valilikte askıya çıkarılır. Aynı anda idarenin internet sitesinde yayımlanır ve PARSİD sistemine girilir[5].
PARSİD üzerinden uygulamaya giren taşınmaz maliklerine e-Devlet bildirimi yapılır. Askıda pafta, uygulamaya giren parsellerin listesi ve askı dağıtım cetveli ilan edilir. Malik, askı süresinde idareye başvurarak planla ilgili bilgi isteyebilir.
İtirazın Değerlendirilmesi ve Kesinleşme
İpucuAskı dağıtım cetvelinde eski parselin yüzölçümü, kesilen DOP ve verilen yeni parsel tek satırda görünür. İtiraz dilekçesi bu üç bilgi karşılaştırılarak hazırlanmalıdır.
Askı süresinde itiraz yapılmazsa plan kesinleşir. İtiraz uygun bulunmazsa gerekçeli idare kararıyla plan kesinleşir. İtiraz uygun bulunursa düzeltilen plan yeniden askıya çıkarılır ve süreç baştan başlar.
Düzeltmeden yalnızca bazı malikler etkileniyorsa idare yeniden askı yerine bu maliklere 10 gün itiraz süresi vererek tebliğ yapabilir. İtirazlar PARSİD üzerinden de yapılabilir.
Kesinleşen imar uygulaması planı kadastro müdürlüğünce kontrol edilip onaylanır ve tapu müdürlüğünce tescil edilir. Tescil maliklerin muvafakati aranmaksızın re’sen yapılır.
İmar Uygulamasına Karşı İptal Davası
İmar uygulaması idari bir işlemdir ve idare mahkemesinde iptal davasına konu olur. Taşınmazlarla ilgili davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir (İYUK m.34).
Dava Açma Süresinin Başlangıcı
Dava açma süresi 60 gündür. Askıda itiraz edilmemişse süre askı süresinin bitiminden başlar. Danıştay 6. Dairesi imar uygulaması davalarındaki bu kuralı açık biçimde ortaya koymuştur.
Parselasyon işlemi ilgilisine askı süresi içinde tebliğ edilmiş ve bir itirazda bulunulmamış ise davanın, 2577 sayılı Kanunun 7. maddesi uyarınca imar uygulamasının son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde açılması gerekir.” (Danıştay 6. Dairesi, E.2022/721, K.2023/5571, 06.06.2023)
İtirazlar kabul edilip plan yeniden askıya çıkarılırsa süre son askı ilanına göre hesaplanır. Danıştay 6. Dairesi, nihai parselasyon planına karşı son askı süresinin sonundan itibaren 60 gün içinde dava açılabileceğini kabul etmiştir[6].
UyarıSüre geçtikten sonra idareye yapılan başvuru ve buna verilen ret cevabı yeni bir dava süresi başlatmaz.
İptal Davasında İleri Sürülen Aykırılıklar
Parselasyon davalarında mahkeme çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Dosyalarda sık görülen aykırılık iddiaları aşağıda sıralanmıştır.
- Uygulamanın imar planına aykırı yapılması veya geçerli bir plan olmadan uygulamaya gidilmesi
- Parsellerden farklı oranlarda DOP kesilmesi ya da yüzde 45 sınırının aşılması
- Kapanan yolların veya önceki terklerin hesaba katılmaması
- Yeni parselin eski yerinden uzakta ve eşdeğer olmayan bir alandan verilmesi
- Müstakil parsel verilebilecekken gereksiz hisselendirme yapılması
- Aynı parselden şartları oluşmadan ikinci kez DOP kesilmesi
Kanun Yolu ve İptal Kararının Sonuçları
İmar planları ve parselasyon işlemlerinden kaynaklanan davalarda bölge idare mahkemesi kararına karşı Danıştay’da temyiz yolu açıktır (İYUK m.46/1-g). Temyiz süresi kararın tebliğinden itibaren 30 gündür.
Parselasyon iptal edilince kural olarak uygulama öncesindeki kök parsellere dönülür. Dönüş, parselin kamu alanına denk gelmesi veya yeni parsellere yapı yapılmış olması gibi nedenlerle mümkün olmayabilir. Bu durumda tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir uygulama yapılır, malikin muvafakatiyle uygun bir yer tahsis edilir ya da anlaşma olmazsa taşınmazın rayiç bedeli ödenir.
Hazine adına tescil edilen alanlarda izinsiz kullanım ecrimisil sorununa dönüşebilir. Bu konu için ecrimisil davası yazısına bakılabilir. Kendi parselinizdeki uygulamanın değerlendirilmesi için Avukata Sor sayfasından ulaşabilirsiniz.
Belge hazırlıyorsanız idare mahkemesi iptal davası dilekçesi örneği sayfasına bakabilirsiniz.
İmar Uygulaması Hakkında Sık Sorulan Sorular
İmar uygulaması ile ilgili sorularınızı bu başlık altında cevapladık.
İmar uygulamasında DOP oranı en fazla yüzde kaç olabilir?
DOP, düzenlemeye giren taşınmazların düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde 45’ini geçemez. Yapılaşma koşulunu artıran bir plan değişikliğinde bile ilave kesintiyle toplam oran yüzde 45’i aşamaz.
Parselasyon askısı kaç gün sürer?
Askı süresi 30 gündür. Bu süre içinde itiraz edilmezse plan kesinleşir ve dava süresi askının bitiminden itibaren işlemeye başlar.
Askıda itiraz etmezsem dava açabilir miyim?
Evet, ancak süre kısalır. Askıda itiraz edilmemişse 60 günlük dava süresi askı süresinin bitimini izleyen günden başlar.
Aynı parselden ikinci kez DOP kesilebilir mi?
Kural olarak hayır. Yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış getiren bir imar planı değişikliği varsa, önceki kesintiler dikkate alınarak oranı yüzde 45’e tamamlayan ilave DOP kesilebilir.
İmar uygulamasının askıya çıktığını nasıl öğrenirim?
Uygulamaya giren maliklere PARSİD sistemi üzerinden e-Devlet bildirimi yapılır. Askı ayrıca belediye veya valilik panosunda ve idarenin internet sitesinde ilan edilir.
İmar uygulaması yapılan taşınmaz satılabilir mi?
Kanun, mevcut yapı nedeniyle DOP’un bedele dönüştürüldüğü ve bedelin ödenmediği durumda taşınmazın devrini yasaklar. Bu yasak tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır ve bedel ödenince kaldırılır. Satıştan önce tapu kaydındaki beyanlar kontrol edilmelidir.
Parselasyon iptal edilirse eski parselime dönülür mü?
Kural olarak kök parsele dönülür. Dönüş hukuken veya fiilen mümkün değilse yeni bir uygulama yapılır, malikin onayıyla yer tahsis edilir ya da anlaşma olmazsa taşınmazın rayiç bedeli ödenir.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.18 ↩
- Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.39 ↩
- 3194 sayılı Kanun m.18/5 (7534 sayılı Kanun ile değişik) ↩
- Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.17 ↩
- Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.26 (RG 11.09.2025 değişikliği) ↩
- Danıştay 6. Dairesi, E.2022/883, K.2022/10221, 28.11.2022 ↩