Ecrimisil Davası: Düzeltme Talebi, Dava Süresi ve Hesaplama

Ecrimisil, Hazineye veya başka bir kamu idaresine ait taşınmazın izinsiz kullanılması karşılığında idarenin istediği tazminattır. Ecrimisil ihbarnamesine tebliğden itibaren 30 gün içinde düzeltme talebiyle itiraz edilebilir, 60 gün içinde de idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İdare en fazla beş yıl geriye dönük bu tazminatı isteyebilir.

Bu tazminat bir ceza değildir. İdarenin zarara uğraması veya işgalcinin kusurlu olması aranmaz, taşınmazın izinsiz kullanılması yeterlidir.

Ecrimisilin Tanımı ve Hukuki Dayanağı

İdari ecrimisilin temel dayanağı 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu‘nun 75. maddesidir. Madde, Devletin özel mülkiyetindeki veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar ile özel bütçeli idarelerin, Vakıflar Genel Müdürlüğünün ve mazbut vakıfların taşınmazlarını kapsar. Bu taşınmazları işgal edenlerden tazminat istenir^[1].

Uygulamanın ayrıntısı Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te düzenlenir. Yönetmelik ecrimisili, Hazine taşınmazının idarenin izni dışında işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle idarece talep edilen tazminat olarak tanımlar.

Fuzuli Şagil (İşgalci) Kavramı

Fuzuli şagil, kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın taşınmazın zilyetliğini idarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan ya da taşınmazdan herhangi bir biçimde yararlanan kişidir. İhbarname bu kişiye yöneltilir. Taşınmazı fiilen kullanmayan bir kişiye ihbarname düzenlenmesi, iptal davalarında en sık rastlanan muhatap hatasıdır.

İdari Ecrimisil ile Adli Ecrimisil Ayrımı

Kamu idaresinin taşınmazında tazminat idari bir işlemle, ihbarname düzenlenerek istenir. Bu işleme karşı dava idare mahkemesinde açılır. Özel mülkiyetteki taşınmazda ise malik, işgalciye karşı adli yargıda ecrimisil davası açar.

Ecrimisilin Tespiti ve Taşınmaz Tespit Tutanağı

Kiraya verilmemiş, üzerinde irtifak hakkı veya kullanma izni bulunmayan Hazine taşınmazlarının fiili durumu idarenin hazırladığı programla yerinde tespit edilir. Tespitler yılda en az bir defa yapılır, tespit programlarının süresi beş yılı geçemez.

Mahallinde düzenlenen Taşınmaz Tespit Tutanağında aşağıdaki bilgiler yer alır.

• İşgalin başlangıç tarihi
• İşgale veya kullanıma konu yüzölçümü
• İşgalcilerin kimliği
• Taşınmazın kullanım amacı
• Ecrimisilin takdirinde yararlanılacak diğer bilgiler

Tutanak, ecrimisilin bütün hesabına temel olur. Yüzölçümü, işgal tarihi veya kullanım amacı yanlış yazılmışsa ihbarnamedeki tutar da yanlış olur. Bu nedenle tutanağın bir örneğini almak itirazın ilk adımıdır.

Ecrimisil Bedelinin Hesaplanması

Bedel, işgalin tespit edilmesinden itibaren 15 gün içinde tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca takdir edilir. Kanun, değerlendirmeyi idareden taşınmaz ve değerleme konusunda uzman üç kişilik bir komisyona bırakır.

Geriye Dönük Beş Yıllık Sınır

Talep, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere yapılabilir. Bu sınır hem Kanunda hem Yönetmelikte açıkça yazılıdır. İşgal on yıldır sürüyor olsa bile beş yılı aşan dönem için talepte bulunulamaz.

Emsal Kira Bedeli ve Asgari Ecrimisil

Komisyon tutarı belirlerken taşınmazın kullanım şeklini, fiili ve hukuki durumunu ve işgalcinin elde ettiği geliri dikkate alır. Aynı yerdeki emsal taşınmazların kira bedelleri ve ecrimisilleri, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları da değerlendirmeye girer. Gerektiğinde belediye, ticaret ve ziraat odası gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden bilgi alınır^[2].

Bakanlık, işgalin şekli ve taşınmazın konumu gibi unsurlara göre asgari tutarlar belirlemeye yetkilidir. Emsali gösterilmeden yalnızca genel bir birim fiyatla belirlenen tutar itiraza açık bir noktadır.

Paylı Taşınmaz ve Sona Eren Kira İlişkisi

Hazinenin paydaşı olduğu taşınmazda hesap yalnızca Hazine payına düşen miktar üzerinden yapılır. Kira, irtifak veya kullanma izni sözleşmesi bittikten sonra kullanım sürerse önce sözleşmedeki hükme bakılır. Sözleşmede hüküm yoksa işgal tazminatı yoluna gidilir.

Ecrimisil İhbarnamesi ve Düzeltme Talebi

Takdir edilen bedel, takdir tarihinden itibaren 15 gün içinde ihbarnameye bağlanır. İhbarname işgalciye Tebligat Kanunu hükümlerine göre öncelikle elden veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilir.

İşgalci, tebliğden itibaren 30 gün içinde idareye dilekçe vererek düzeltme talebinde bulunabilir. Komisyon talebi en geç 30 gün içinde karara bağlar. Sonuç, karardan itibaren en geç 15 gün içinde Düzeltme İhbarnamesiyle bildirilir^[3].

İdare maddi bir hata, kişi, alan veya yüzölçümü hatası fark ederse ihbarnameyi her aşamada resen düzeltir. Bu durumda yeni bir ihbarname düzenlenip tebliğ edilir.

UyarıDüzeltme talebinde bulunan işgalci, talebinden süresi içinde kayıtsız şartsız vazgeçmezse yüzde yirmi indirimden yararlanamaz.

Düzeltme İhbarnamesinin Yeni Bir İşlem Sayılması

Düzeltmede işgal alanı, işgal şekli veya işgal dönemi değişmişse düzeltme ihbarnamesi artık yeni bir işlemdir. Danıştay 10. Dairesi bu durumda işgalcinin yeni ihbarnameye karşı da itiraz hakkı bulunduğunu açıkça belirtmiştir.

ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin artık yeni bir işlem olarak değerlendirilmesi gerekmekte olup, davacının bu yeni ecrimisil ihbarnamesine karşı 30 gün içerisinde itiraz etme hakkı ve itiraza idarenin cevap verme yökümlülüğünün bulunduğu da kuşkusuzdur.” (Danıştay 10. Dairesi, E.2019/7735, K.2020/7161, 30.12.2020)

Daire, itirazın reddine ilişkin kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde açılan davanın süresinde olduğunu kabul ederek aksi yöndeki kararı bozmuştur.

Ecrimisilin Ödenmesi, İndirimler ve Taksit

Borç, ihbarnamenin veya düzeltme talebinde bulunulmuşsa düzeltme ihbarnamesinin tebliğinden itibaren 60 gün içinde muhasebe birimlerine ödenir. Yönetmelikteki bu süre 2014’te 30 günden 60 güne çıkarılmıştır.

Yüzde Yirmi ve Yüzde On Beş İndirim

İşgalci 30 günlük süre içinde itiraz etmezse ecrimisilde yüzde yirmi indirim uygulanır. Süre içinde yapılan itirazdan ya da açılan davadan kayıtsız şartsız vazgeçilmesi halinde de aynı indirim geçerlidir^[4].

Borç 60 günlük ödeme süresi içinde peşin ödenirse ayrıca yüzde on beş indirim yapılır. İki indirimin birlikte kullanılması mümkündür.

Üç Yıla Kadar Taksit

Ödeme güçlüğü çeken borçlu yazılı olarak talep ederse ecrimisilin en az yüzde yirmi beşi peşin alınır. Kalan kısım idarenin uygun göreceği taksitlerle en fazla üç yıl içinde ödenebilir ve kalan alacağa kanuni faiz uygulanır.

Taksitlerden biri vadesinde ödenmezse kalan borcun tamamı muaccel hale gelir. Alacak, ihbarnamenin tebliğini izleyen 60. günün bitiminden itibaren gecikme zammıyla tahsil edilmek üzere vergi dairesine gönderilir.

Ödenmeyen Ecrimisilin Takibi

Süresinde ödenmeyen borç, dava açma süreleri geçtikten sonra 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre takip edilmek üzere vergi dairesine veya gelir servisine intikal ettirilir. Bu aşamadan sonra alacak bir vergi borcu gibi takip edilir, haciz dahil cebri tahsil yolları işletilebilir.

NotBu bedeli ödemek taşınmaz üzerinde kira, kullanma izni veya mülkiyet hakkı doğurmaz. İdare ayrıca taşınmazın tahliyesini isteyebilir ve mülki amir tahliyeyi en geç 15 gün içinde yaptırır.

Ecrimisile Karşı İptal Davası

İhbarname ve düzeltme ihbarnamesi idari işlemdir. Hukuka aykırı olduğu düşünülen ecrimisile karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır.

Dava Açma Süresi ve Yetkili İdare Mahkemesi

Dava açma süresi ihbarnamenin tebliğinden itibaren 60 gündür. Düzeltme talebinde bulunulmuşsa süre, düzeltme ihbarnamesinin tebliğinden itibaren işler. Danıştay 4. Dairesi 2025 tarihli bir kararında işgalcinin tebliğden itibaren 30 gün içinde düzeltme talebinde bulunabileceğini ya da 60 gün içinde dava açma hakkını kullanması gerektiğini vurgulamıştır^[5].

Taşınmazlarla ilgili idari davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir (İYUK m.34). Bu dava da aynı kurala tabidir.

Yürütmenin Durdurulması ve Tahsilat

İşgalci tarafından dava açılmış olması ecrimisilin takip ve tahsilini durdurmaz. Tahsilatın durması için mahkemeden yürütmenin durdurulması istenmelidir. Bu istem, işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu ve telafisi güç zarar doğuracağı gösterilerek yapılır.

Davanın sonucu beklenmeden ödeme yapan işgalci, işlem iptal edilirse ödediği tutarı geri isteyebilir. Ödeme yaparken itirazı saklı tutan bir açıklama yazılması, sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltır.

İptal Davasında İleri Sürülen Başlıca Aykırılıklar

Bu davalarda mahkemenin incelediği noktalar büyük ölçüde tutanak ve hesaptan doğar. Aşağıdaki iddialar dosyalarda sık görülür.

• İhbarnamenin taşınmazı fiilen kullanmayan kişiye düzenlenmesi
• Yüzölçümünün veya işgal başlangıç tarihinin hatalı tespiti
• Beş yıllık sınırın aşılması
• Emsal kira bedelinin gösterilmemesi veya bölgeyle uyumsuz olması
• Geçerli bir kira, izin veya tahsis varken bedel istenmesi
• Paylı taşınmazda Hazine payının dikkate alınmaması

Mahkeme bu iddiaları çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirir. Bilirkişi raporuna karşı itiraz hakkı süresinde kullanılmalıdır.

Kanun Yolu

İdare mahkemesi kararına karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde istinaf yoluna gidilir. Konusu İYUK m.45’te yazılı ve her yıl güncellenen parasal sınırın altında kalan davalarda ilk derece kararı kesindir. Temyiz yolu ise m.46’daki temyiz sınırını aşan uyuşmazlıklarda açıktır.

Özel Mülkte Ecrimisil Davası

Özel mülkiyetteki taşınmazın izinsiz kullanılmasında tazminat, malikin adli yargıda açtığı bir tazminat davasıyla istenir. Dayanak, iyiniyetli olmayan zilyedin hak sahibine verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmesini öngören TMK m.995’tir. Yargıtay ecrimisili haksız işgal tazminatı olarak tanımlar.

ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin … niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği” (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2024/1329, K.2024/1957, 03.04.2024)

Davaya asliye hukuk mahkemesi bakar. Taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisi varsa haksız işgal tazminatı değil kira hükümleri uygulanır.

Beş Yıllık Zamanaşımı ve Hesaplama

Adli ecrimisil davaları da beş yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre dava tarihinden geriye doğru işler. Yargıtay bu kuralı 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayandırır^[6].

Tutar, uzman bilirkişiyle keşif yapılarak belirlenir. İlk dönem için taşınmazın serbest piyasada getirebileceği kira emsal sözleşmelerle karşılaştırılarak bulunur. Sonraki dönemler, ilk dönem tutarına ÜFE artış oranının yansıtılmasıyla bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Paydaşlar Arasında Ecrimisil ve İntifadan Men

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde bir paydaş taşınmazı tek başına kullanıyorsa diğerleri ondan tazminat isteyebilir. Kural olarak paydaşın önce yararlanma isteğini karşı tarafa bildirmesi, yani intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir. Bildirimin ispatı kolay bir yolla, örneğin ihtarnameyle yapılması ileride doğacak tartışmayı önler.

Yargıtay bu koşulu bazı durumlarda aramaz. Taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilen bir yer ya da bağ, bahçe gibi doğal ürün veren bir yer olması bu durumlardandır. İşgalcinin diğer paydaşların hakkını inkar etmesi veya daha önce el atmanın önlenmesi ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması da ihtar şartını ortadan kaldırır^[7].

Bilgi7589 sayılı Kanun’la HMK m.107’deki belirsiz alacak davası 31.07.2026’dan itibaren kaldırıldı. Bu tarihten sonra açılan davalarda tutar kısmi dava olarak istenip yargılama içinde bir defaya mahsus artırılabilir (HMK m.109/4).

Ecrimisil Davalarında Sık Yapılan Hatalar

Bu dosyaların önemli kısmı süre ve usul hataları yüzünden esasa girilmeden kaybedilir. En sık görülen hatalar aşağıda sıralanmıştır.

• Tebliğ tarihini yanlış hesaplamak. 30 günlük düzeltme ve 60 günlük dava süresi tebliği izleyen günden başlar.
• Süre dolduktan sonra ikinci başvuru yapmak. Süresi geçmiş bir talebe verilen cevap yeni bir dava süresi başlatmaz.
• İndirimi kaçırmak. Tutar doğruysa itiraz etmeden ödemek yüzde yirmi ve yüzde on beş indirimle toplam yükü belirgin biçimde azaltır.
• Taksiti aksatmak. Tek bir taksitin gecikmesi bütün borcu muaccel hale getirir.
• İşgali sürdürmek. Ödeme yapılmış olsa bile işgal devam ettikçe yeni dönemler için yeni tahakkuk yapılır.

İmar planı ve parselasyon sonrası Hazine adına tescil edilen alanlarda bu tür sorunlar sık görülür. Bu süreç için imar uygulaması (parselasyon) nedir yazısına bakılabilir.

Kendi ihbarnamenizdeki tutarın ve sürelerin değerlendirilmesi için Avukata Sor sayfasından ulaşabilirsiniz.

Ecrimisil Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ecrimisil ile ilgili sorularınızı bu başlık altında cevapladık.

Kaynaklar

1. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75 ↩
2. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.85 ↩
3. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.86 ↩
4. 2886 sayılı Kanun m.75/2 ve Yönetmelik m.86/2 ↩
5. Danıştay 4. Dairesi, E.2025/4859, K.2025/5711, 03.11.2025 ↩
6. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2024/3777, K.2024/5384, 02.12.2024 ↩
7. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2024/1475, K.2025/198, 13.01.2025 ↩